Update: 25 July 2018
تاریخ : 3 مرداد ماه 1397
با بررسی دقیق چارت نکات زیر آشکار می شود
پر واضح است که در 2 دوره اخیر قدرت خرید و به تبع آن قدرت رشد قیمت نسبت به قبل کاسته شده است بطوریکه اگر داده های قیمتی از سال 72 را در کانالی محصور کنیم از سال 94 قیمت از این کانال خارج شده است و دیگر تابع شیب رشد قبل نیست و بنظر در سیکل جاری تکرار موجهای قبلی میسر نخواهد بود ولی به هرحال تا به اینجا هرچه بوده روندی صعودی و پرقدرت خودنمایی کرده است
آیا واقعیت همین است؟ با تورم چه کنیم؟
www.fxcma.com , Iran Market House Analysis
اگر این فاکتور هم در قیمت گذاری ها لحاظ شود با چارت جدیدی روبرو خواهیم بود که دیگر از روند صعودی رالی گونه خبری نیست. همانطور که در چارت زیر مشخص است رشد اصلی قیمت در 25 سال گذشته صرفا در بازه ایست که تورم پایین در اقتصاد حاکم بوده است. با احتساب تورم اینبارقیمتها در بلند مدت حول یک عدد تعادلی نوسان می کنند و هرچند سال یکبار در اصل قیمتهای مشابه از لحاظ ارزش پول تجربه می گردد
فاصله زمانی تشکیل کف ها در این چارت و همینطور فاصله تقریبی سقف ها نسبت به هم منظم و حدود 68 ماه است و با همین روند سال 96 نیز شاهد تشکیل کف قیمتی بوده ایم
در این چارت قیمت های سنوات گذشته با نرخ امروز ارزشگذاری و محاسبه شده اند. همانطور که مشخص است قیمت امروز یک مترمربع آپارتمان با اینکه اعدادی بسیار بالاتری نسبت به قبل را نشان می دهد اما با احتساب تورم معادل قیمت سال 84 و همینطور سال 74 است درحالی که ظاهر امر اینطور نمایان نمی کند
توجه شما را به چارت زیر جلب می کنم امری که چشم نوازی می کند همبستگی خیره کننده قیمت آپارتمان و قیمت نفت است. اگر قیمتهای اعلامی مسکن تورم زدایی شود در اصل رشد واقعی قیمت زمانی اتفاق افتاده است که قیمت نفت طی سالهای 78 تا 87 از بشکه ای 10 دلار به بیش از 140 دلار صعود نموده است هرچند همین رشد به ظاهر واقعی در سالهای بعد بازهم با تورم های افسار گیسخته اصلاح گردیده است
شاید عملی منطقی باشد که چارت قیمت مسکن ( تورم زدایی شده ) را از زاویه ای مشابه نیز بررسی کرد به این ترتیب که بجای اعمال تورم در ارزش ملک اینبار قیمتها را به دلار محاسبه و بررسی نماییم
در چارت زیر سابقه ی قیمت متوسط هر مترمربع آپارتمان را از ریال به دلار تبدیل نموده ایم. همانطور که مشخص است این چارت تشابه زیادی به چارت تورم زدایی شده دارد چرا که قیمت دلار نیز تا حدودی همراستا با تمام کالاها از تورم تاثیر می گیرد
طی 25 سال گذشته بجز بازه ی 9 ساله 78 تا 87 هیچگاه قیمت مسکن بر حسب دلار صعودی نبوده و همیشه در نهایت قیمت کاهشی و البته همراه با اصلاحهای صعودی بوده است
طی 40 سال اخیر بجز بازه 1378 تا 1389 قیمت دلار نیزهمواره صعودی بوده است
سال 1373 قیمت هر دلار 2500 ریال وهرمترمربع آپارتمان 250 دلار ارزشگذاری شده بود. دلار تا سال 78 به 8500 ریال می رسد و طی این رشد قیمت مسکن به ازای هرمترمربع به 217 دلار کاهش می یابد. طی 9 سال بعدی و تا سال 87 قیمت دلار تقریبا ثابت و با رشد ناچیز به عدد 9000 ریال صعود می کند اما قیمت ملک 10 برابر شده و به 2167 دلار درهر مترمربع افزایش می یابد
درحالیکه در سالهای بعد از 87 قیمت آپارتمان بازهم افزایش یافته اما هیچگاه به 2167 دلار نرسیده است و همواره نسبت به دلار رشدی به مراتب کمتر را تجربه کرده است
در سالهای 90 و 91 و همزمان با رشد بالای دلار قیمت متوسط مسکن به زیر 1000 دلار سقوط کرد اما پس از آرام گرفتن و عقب نشینی دلار از سقف تا حدودی این ریزش جبران اما در نهایت قیمت به 1700 دلار در هرمترمربع افزایش یافت. از سال 92 با ورود بازار مسکن به رکود چندساله و با رشد اخیر دلار یکبار دیگر شاهد قیمتهای زیر 1000 دلار به ازای هرمترمربع هستیم
بنابراین در بلند مدت بازه ای که سرمایه گذاری در مسکن بهتر از دلار بوده همان دوره ایست که قیمت دلار بدون رشد و تورم نسبتا پایین اما رشد قیمت مسکن به ریال بدلیل تقاضای بالا محقق شده است
در این بازه ی حدودا 10 ساله بازارهای مختلف شرایط متفاوتی نسبت به سالهای دیگر را تجربه کرده اند
نفت رشد خیره کننده را رقم می زند. ریال در این بازه شاید به همین دلیل ارزش خود را حفظ می کند. تورم آرام گرفته اما قیمت آپارتمان بدون توجه به اینها یکه تازی می کند. در واقع این بازه 10 ساله رشد قیمت واقعی مسکن اتفاق افتاده است
همانطور که مشخص است این نسبت طی 25 سال گذشته در محدوده نسبتا منظمی نوسان داشته است.اعداد این چارت را می توان به این شکل تفسیر نمود که پول موجود در جامعه معادل چند متر مربع آپارتمان ( به قیمت متوسط تهران ) است حجم پول از سال 1353 تا به امروز بطور میانگین ماهانه 1.778 % افزایش یافته و این رشد در 10 سال گذشته بطور میانگین 1.25 % است طبق آخرین آمار بانک مرکزی میزان حجم پول در انتهای سال نود و شش معادل 1,946,700 میلیارد ریال است و قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در تهران در همان تاریخ 57,590,000 ریال اعلام گردید
یعنی این پول معادل 33,800,000 مترمربع آپارتمان بود اعدادی که در چارت خودنمایی می کنند گویای این مطلبند که در 25 سال گذشته هرگاه قدرت خرید این پول به حدود 40 میلیون متر مربع رسیده است افزایش قیمت ملک باعث کاهش این قدرت خرید تا حدود 24 میلیون متر مربع گردیده است و از آن چشم نوازتر سقف های بسیار منظم از لحاظ زمان است بله هر 6 سال هر 6 سال آغازی برای افزایش قیمت مسکن بوده و این پروسه حدود 27 ماه زمان صرف کرده است نکته قابل توجه کاهش زمان افزایش قیمت ملک در دوره گذشته است که بجای 27 ماه 16 ماه بطول انجامید برای پیش بینی قیمت آپارتمان از این چارت نیازمند اطلاع از زمان کف هستیم . 2 هدف زمانی را برای تشکیل کف قدرت خرید پول محتمل می دانیم. اولی انتهای سال 97 و بعد شهریور 98
بنظر من نرخ رشد 10 ساله مبنای خوبی در حال حاضر نیست . به این دلیل که طی 30 سال گذشته سهم پول از کل نقدینگی از 50 درصد به زیر 13 درصد در انتهای سال 96 رسیده است و با توجه به شرایط روز بنظر نقطه عطفی در این نسبت تشکیل شده و تا مدتی سهم پول از نقدینگی صعودی شود.( چارت این نسبت به پیوست تحلیل ارائه خواهد شد)
اگر حجم پول را (با سرعت مذکور ) در تاریخهای ذکر شده محاسبه کنیم به اعداد زیر دست خواهیم یافت اسفند ۹۷ = 2,362,000 میلیارد ریال شهریور ۹۸ = 2,570,000 میلیارد ریال
حال در چارت نسبت حجم پول به قیمت آپارتمان سه سطح بسیار مهم وجود دارند 30,000,000 26,000,000 20,000,000
بدین معنی که پول موجود قدرت خرید این مقدار(به متر مربع) آپارتمان را دارد با تقسیم این اعداد برای قیمت متوسط آپارتمان در دو تاریخ مختلف اعداد زیر بعنوان هدف تکنیکالی حاصل می شوند
اسفند ۹۷ الی شهریور ۹۸
سطح اول 78,700,000 الی 85,700,000 ریال – بسیار محتمل سطح دوم 90,800,000 الی 99,000,000 ریال – محتمل سطح سوم 118,000,000 الی 128,500,000 ریال – دور از انتظار
با لحاظ کردن نظم گذشته در زمان قله ها مستعدترین تاریخ برای تشکیل سقف قیمت حدود انتهای سال 97 یا اوایل 98 می باشد
در چارت تورم زدایی شده نیز حدود قیمت 6.8 میلیون ریال (و با احتمال کمتر 7.7 میلیون ریال ) بعنوان قیمت تعادلی که بارها طی سالهای گذشته تجربه شده است می تواند مجدد بوقوع بپیوندد. طبیعتا تورم امروز تا تاریخ تشکیل سقف می بایست در این اعداد لحاظ و به آن اضافه شود
در بررسی چارت قیمت به دلار نیز همانطور که در چارت مذکور قابل رویت است در صورت رشد قیمت سقف کانال می تواند مهمترین مقاومت پیش رو باشد. با توجه به اینکه عدد 1300 دلار نماینده سقف این کانال نزولیست و یک حساب سرانگشتی درصورتیکه دلار در زمان تشکیل سقف و بعد از تمام نوسانات در محدوده 6 هزار تومان قرار داشته باشد اهداف اعلام شده با قیمت 1300 دلار به ازای مترمربع همخوانی دارد و طبیعتا در صورتیکه دلار اعداد بالاتری را تجربه کند یا قیمت ملک نیز افزایش بیشتری را تجربه خواهد کرد یا سقف کانال وعدد 1300 دلار دست نیافتنی خواهد شد
در چارت نسبت قیمت به پول نیز با احتساب اینکه میزان پول در فروردین ماه 97 حدود 180.000 میلیارد تومان است ( و روزانه به این مبلغ افزوده میشود ) اگر قیمت متوسط آپارتمان تمایل داشته باشد به 40 تا 45 برابر این میزان افزایش قیمت تجربه کند به عددی حدود 7 تا 8 میلیون تومان به ازای هر مترمربع خواهیم رسید
خرداد نود و هفت
بازار مسکن ، آپارتمان , تحلیل ، تحلیل مسکن ، تحلیل آپارتمان ، تحلیل تکنیکال ، مسکن ایران , ملک ، اقتصاد ، House ، House Analysis
ارسال دیدگاه
Δ